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关于市区普通住宅前期物业服务收费定调价草案社会意见采纳情况说明

  • 发布时间:2018-11-30
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按照《宿迁市人民政府重大行政决策程序规定》、《江苏省重大价格行政决策程序规定》,现将《市区普通住宅前期物业服务收费定调价草案》有关单位意见、听证会参加人意见、公众征集意见采纳情况及不采纳理由说明如下:

一、相关单位意见

(一)采纳意见及处理情况

1.市人大意见:新安装住宅电梯在免费维保期内,电梯日常维护保养检测费用不得计入物业公共服务费“一费制”向业主收取。

处理情况:已加入老旧小旧住宅应急物业管理收费政策中。对新建小区,因电梯自安装之日起免费维保期一年,通常在建设单位交付新房时,新建住宅电梯已安装一年左右,免费维保期基本上已过,所以对新建小区“一费制”政府指导价中没有采纳此条意见。

2.市政协意见:无意见。

二、听证会参加人和公众意见

(一)采纳意见及处理情况

1.意见:“一费制”定价要考虑2019年社保地税征收后的成本增加和消防维护费用。“一费制”实施后,成本偏高的普通住宅小区面临降费,降费后可能收不抵支,只能通过降低服务标准来降低成本。“一费制”实施后不能降低服务标准,收费应该透明,年度应该跟业主公开。要加强对物业公司的督查和技能培训。

处理情况:“一费制”方案针对的是建设单位负责管理的前期物业管理阶段普通住宅。因前期物业管理阶段物业服务企业账目相对规范、齐全,社保费用大多数缴纳到位,按照住宅前期物业服务社会平均成本制定的“一费制”方案,基本上已包含了社保费用。对消防维护费用,听证会后我们进行了专项调查,平均成本每月每平方米在0.02元左右,对“一费制”方案影响不大,且方案允许企业约定收费标准可以上浮20%,消防维护费用其实已包含其中。对目前个别物业服务成本偏高收费偏高小区,因存在建设单位对小区物业的不合理投入,制定收费方案时不予考虑,但为防止按照“一费制”降费后服务标准下降,住建部门将加强企业物业服务企业培训和合同履约情况跟踪监管,对服务不到位、不按合同提供服务将依法予以查处;价格部门将按规定建立住宅前期物业服务年度收费收支报告和收费巡访制度,加强物业服务企业收费公示和收支公开行为日常监管,跟踪企业服务成本变化和收费政策执行情况,每三年开展一次专项成本调查评估,定期评估政策,根据评估结果适时调整政府指导价。

2.意见:定价要考虑困难群体的消费能力。

处理情况:在“一费制”方案中已单独对保障性住房前期物业公共服务制定了“一费制”政府指导价。并规定在普通住宅小区配套建设的保障性住房,执行该住宅区的物业服务收费标准。具体补贴政策由各区住建部门会同财政部门制定,报同级政府(管委会)批准落实。

3.意见:业主自购车位汽车停放费自购车位统一按30平方米收费不合理,定价与业主租地面公共车位的汽车停放费相比,二者体现不了差别。

(2) 处理情况:将征求意见方案中业主自购车位(库)汽车停放费“按照所在物业管理区域住宅一费制物业公共服务收费标准执行,物业管理区域同时存在有电梯无电梯住宅的,按照物业管理区域无电梯住宅一费制物业公共服务收费标准执行,每个车位(库)计费建筑面积统一为30平方米”,调整为“将原物业服务企业对产权车位(库)收取的汽车停放费调整为物业服务费。业主自购车位(库)物业服务费按照所在物业管理区域无电梯住宅“一费制”物业公共服务收费标准执行,只有电梯住宅的物业管理区域,按照电梯住宅“一费制”物业公共服务收费标准80%执行。车位(库)计费面积为不动产权属登记建筑面积;未办理权属登记的,按照买卖合同记载的建筑面积计费,既无权属登记也无买卖合同的,统一按照30平方米计费。水电装表入户的车库,免收物业服务费”。

4.意见:拆迁安置房空置多收费率低,建设单位也没有补贴,成本较高,不宜单独定价。

处理情况:拆迁安置小区属普通住宅小区,适用普通住宅物业收费政策。新建拆迁安置小区物业服务标准和收费标准,由购房人与建设单位按照《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》有关规定,在房屋买卖合同中约定,其中收费标准的约定不得超出普通住宅物业公共服务收费政府指导价范围。

5.建议无电梯住宅基准价应为0.8元/月.平方米。

处理情况:已按照多数人意见采纳“一费制”方案一,此方案的基准价是0.8元/月.平方米。

(二)未采纳意见及理由

1. 意见:不认同住宅物业公共服务费实行“一费制”,认为“一费制”收费标准单一,没有区分小区性质和新老程度,同价不同质,不适用老旧小区,也会导致不论楼层高低和是否使用,电梯和二次供水费用均按面积“一刀切”收取不合理。

不采纳理由:制定住宅前期物业服务收费“一费制”政府指导价,主要目的是为了解决目前业主投诉物业公摊费用高不合理、物业收费乱等问题。按照地方性法规规定,只有普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,所以拟定的“一费制”政府指导价方案,仅适用建设单位负责的前期物业管理阶段住宅,不适用于已成立业主大会的老旧小区。老旧小区有业主大会或物业管理委员会的,日常物业收费是否实行“一费制”、物业收费标准、收费方式等,仍由业主大会或物业管理委员会决定。未成立业主大会或物业管理委员会的,又无物业企业提供服务的,街道办提供应急物业管理的,将由各区政府(管委会)制定政府指导价。未成立业主大会或物业管理委员会的,但原有物业企业继续按原合同提供服务的,按照《合同法》有关规定,收费标准可以继续按原合同约定执行。新建小区的物业服务标准和收费标准,由由购房人与建设单位按照《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》有关规定,由在房屋买卖合同中约定,其中物业公共服务收费标准的约定,不得“一费制”政府指导价范围。

2.意见:对物业公共服务费要分等定价。

不采纳理由:一是住建部门已取消市区住宅物业公共服务星级标准。二是按照法律法规规定,服务标准是由双方合同约定,我市原实行五个星级服务标准期间,市区所有新建小区合同约定的服务标准均为五星级最高标准,执行的都是五星级最高政府指导价。如果继续实行等级服务,按等级定价,新建小区合同约定仍然会出现全部按最高等级约定服务标准和收费标准现象,因此,分等定价已不具有可行性。

3.意见:定价偏高,不符合宿迁实际。应按全省最低价定价,不是只参考苏北平均价。

不采纳理由:我市拟定的住宅前期物业“一费制”政府指导价,有两个选择性方案,方案一是按照近四年前期住宅物业服务社会平均成本制定,方案二是按照近四年前期住宅五星物业服务社会平均制定,两个方案的成本中均已包含了所有物业日常公摊费用。目前全省住宅物业政府指导价最低的是苏北,但苏北其他4市的政府指导价不包含公共水电、电梯电费、二次供水电费、消防设施设备维护费等公摊费用。我市拟定的“一费制”方案虽然与苏北最高政府限价持平,但因包含公共水电、电梯电费、消防、二次供水等设施设备运行维护保养费用,所以市区物业“一费制”方案在苏北乃至全省仍是最低的。

4.意见:安置房物业收费标准应参照经济适用房物业费收取。安置小区服务水平不如普通住宅小区,定价方案对安置小区偏高,安置小区应单独制定政府指导价。

不采纳的理由:拆迁安置房属于普通住房,居住对象为拆迁户,适用普通住宅物业收费政策。经济适用房属于政策性保障住房,居住对象为低保户等低收入群体,物业费有财政补贴,适用保障性住房物业收费政策。拆迁安置小区的物业服务标准由双方合同约定,如果物业服务企业未按合同约定提供服务或服务不到位,业主可以向属地物业行业行政主管部门投诉。

5.意见:要明确空置房优惠年限,抑制房价,公摊费不能因为空置而减少。

不采纳的理由:一是《宿迁市住宅物业管理条例》第五十七条规定:房屋空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业公共服务费用。二是此次将电梯等物业共用部位共用设施设备日常运行维护保养费用纳入物业公共服务费,是按照《江苏省物业服务收费管理办法》第十条规定执行,调整我市现行政府指导价成本费用范围。该条规定物业管理区域内电梯、消防、二次供水等物业共用部位共用设施设备日常运行维护保养费用属物业公共服务成本费用。我市因2011年制定的物业公共服务费没有将物业共用部位共用设施设备日常运行维护保养费纳入物业公共服务费,所以一直实行的是另行分摊制度,导致目前公摊费用混乱。

6.意见:空置房统一按70%收取对到外地打工的业主不合理,应根据空置时间长短由业主与物业公司协商。

不采纳的理由:《宿迁市住宅物业管理条例》第五十七条明确规定:房屋空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业公共服务费用。但在实际操作过程中,业主可以自行与物业企业在70%的收费标准范围内协商再减免。

7.意见:地下车位租金上调10%增幅过大,普通工薪阶层接受不了。

不采纳的理由:住宅小区地下车位租金上调10%,是指建设单位产权车位租金。目前市区建设单位产权车位市场销售价格在6-12万元/车位之间,而租金政府最高限价为150元/月.车位,租售价差大,导致建设单位愿售不愿租、业主愿租不愿买,租售矛盾较大,有的小区甚至出现建设单位一次性出租20年收取20年租金情况出现。此次上调,除考虑建设单位车位投资建设成本外,也考虑了全省最低租金水平,保证上调后我市市区建设单位车位租金仍保持全省最低。市区人防车位租金政府最高限价不在本次调整方案范围内,仍为150元/月.车位。

(三)其他咨询类问题说明

1.此次住宅前期“一费制”政府指导价制定的依据是什么?

说明:一、法规规范性文件依据:《江苏省物业管理条例》第49条第1款、第2款,第62条第3款,第64条第2款,第66条第3款。.《江苏省定价目录》(苏价规[2017]10号)第12条第3款。 省物价局、省住房城乡建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规〔2013〕4号)第10条、第14条、第17条。《省物价局 省住房城乡建设厅关于明确住宅物业服务收费管理有关问题的通知》(苏价服〔2015〕315号)第1条第2款、第2条。

二、成本依据:我市市区普通住宅前期物业公共服务费政府指导价是在2004年制定的,2011年,只在2004年基础上增加了一个最高等级政府指导价。此次住宅前期物业公共服务“一费制”政府指导价,是按照《江苏省物业服务收费管理办法》有关规定,在综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况基础上制定的。经市物价局成本监审(调查)分局成本监审和宿迁瑞元会计事务所成本调查,近四年市区住宅前期物业公共服务社会平均成本:无电梯为0.81元/㎡.月,有电梯为1.01元/㎡.月,其中五星级前期物业公共服务社会平均成本:无电梯为1.14元/㎡.月,有电梯为1.31元/㎡.月。根据国家统计局宿迁调查队统计数据,2017年与2011年相比,市区居民消费价格指数累计上涨1.9%。根据市人社局公布数据,市区城镇职工最低工资水平2011年为800元/月,2018年为1620元/月,上调幅度103%。

2.“一费制”实施后会导致原有小区大幅涨价。允许基准价上浮20%也会导致企业全部按最高限价收费。

说明:“一费制”政府指导价如果实施,不但不会导致原有小区大幅涨价,还会在总体上降低住宅前期物业服务收费水平。理由:一是“一费制”政府指导价方案只适用于建设单位仍在负责物业的前期物业管理阶段住宅;二是新建小区将全部执行“一费制”政府指导价;三是已签订前期物业服务合同的小区,原收费标准等于或低于“一费制”政府指导价的,仍按原合同约定执行,原收费标准保持不变;高于“一费制”政府指导价的,需要下调现行收费标准,由各区价格部门重新进行审核备案。四是近两年新建小区合同约定的物业公共服务收费标准,基本上已超过拟定“一费制”基准价上浮20%后的政府最高限价,即使新建小区全部按“一费制”基准价上浮20%收费,也是低于目前新交付小区物业收费水平的。

2.物业服务标准与相应的收费标准不对应,实施“一费制”后,原合同约定的前期物业费高服务差的小区是否可能降价?

说明:“一费制”方案制定是按照近四年市区住宅前期物业服务社会平均成本制定,而小区的物业服务标准是由购房人与建设单位按照《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》有关规定,在房屋买卖合同中约定的。按照《宿迁市住宅物业条例》有关规定,物业公共服务费的调整由业主大会决定。“一费制”方案如果实施,原前期物业服务差收费高的小区,如果原合同约定的物业公共服务收费标准未超过政府指导价的,是否降费,由业主大会决定。对企业不按合同约定服务标准提供服务、服务不到位等问题,可以向住建部门投诉查处。

3.个别小区物业服务收费标准偏高、业主委员会随意乱涨停车费、收益收支不公开不透明等。

说明:对小区物业服务收费标准偏高、业主委员会随意乱涨停车费现象,业主可以按照法定程序提出召开业主大会,由业主大会调整收费标准。对业主委员会违法制定收费项目、收费标准的,业主可依法向属地物业行业部门投诉,或向法院起诉维权。对小区收益收支不公开不透明,业主可向属地价格部门举报投诉。市物价局也将在2019年修订出台新的《宿迁市物业收费管理实施细则》,建立前期物业收费年度收支报告和收费巡访制度,加强物业收费日常监管,规范物业收费行为。

4.保障性住房空置多,收不抵支。

说明:空置房多收不抵支问题属物业服务企业收缴费问题,不是定价能考虑和解决的问题,建议由物业服务企业依法采取措施加强物业费催缴力度。

宿迁市物价局

2018年11月30日

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