各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城开发区、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：

　　市物价局、市建设局《宿迁市商品房成本认证管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

市建设局  市物价局

 

　　为贯彻落实国家、省、市有关房地产市场调控政策，促进我市房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》、《江苏省商品房价格管理规定》等有关规定，现制定我市商品房成本认证管理办法：

　　一、商品房成本认证范围

　　凡在本市行政区域内的房地产开发经营企业开发销售经济适用房和普通住宅商品房（含多层和高层），都必须履行商品房成本认证手续；别墅型高档住宅、商业用房履行成本备案手续。

　　二、住宅商品房成本构成及计算办法

　　住宅商品房成本构成由以下7项构成：1．土地使用权取得费；2．前期工程费；3．房屋建筑安装工程费；4．基础设施费（含小区非营业性公共配套设施）；5．管理费；6．贷款利息；7．税金。

　　管理费按成本构成1—4项费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按相应比例计提管理费。其中：一级开发企业为4%，二级为3.5%，三级为3%。

　　贷款利息，指开发经营单位为住宅建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。利息支出的计算基数不超过成本构成1—4项费用之和的30％。计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。

　　税金按国家税法规定征收。各房地产开发企业在销售不动产时，不得以价款中未包含税金为由，向购房者另外收取税金。

　　高档住宅、商业用房等其他商品房成本原则上按上述成本构成执行，发生一项计算一项，未发生的不得计入。

　　三、商品房成本认证机构

　　商品房成本认证管理工作由各级价格、建设主管部门负责；具体认证工作委托同级价格认证中心承办；市区（含宿豫区、宿城区和宿迁经济开发区、湖滨新城开发区）由市价格认证中心统一认证，沭阳县、泗阳县、泗洪县由县价格认证中心认证；商品房成本认证收费按省规定低限的50%执行；价格认证中心对其出具的成本认证报告承担法律责任。

　　四、住宅商品房成本认证程序

　　房地产开发企业在办理商品房预（销）售许可证前，应先经过商品房成本认证。各房地产开发企业应如实填报商品房成本构成1—4项成本资料以及相关材料送市（县）价格认证中心，由市（县）价格认证中心对其成本进行审核和认定。对手续完备、资料齐全的，价格认证中心应在接到书面申请7日内认证完毕，并向开发企业出具认证结论报告，同时报同级价格、建设部门备案。开发企业根据认证后的成本情况结合市场供求自主确定销售价格。开发企业凭商品房成本认证结论报告及建设部门确定的要件，到建设行政主管部门办理商品房初始登记。

　　高档住宅、商业用房等其他商品房成本资料由开发商在工程竣工后报同级价格、建设部门备案。

　　五、加强日常管理和监督检查

　　（一）加强对商品房成本认证的日常管理。各级价格、建设主管部门要加强对商品房成本认证工作的领导，切实履行管理职责。各级价格部门要加强对认证中心的管理和监督，提高工作质量和服务水平，客观公正、科学合理地做好商品房成本认证工作；各级建设部门要发挥行业主管部门的作用，督促和引导开发企业主动履行成本认证手续。

　　（二）商品房销售实行“一价清”和明码标价制度。在全市强力推行商品房销售“一价清”制度，开发企业在销售商品房时，必须在销售窗口公布最终销售价格，同时在销售合同中予以明确表述。房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取未经价格主管部门批准的任何费用。价格、建设部门也要通过部门网站或媒体对辖区内商品房销售价格进行公示，提高商品房销售透明度，接受群众监督。

　　（三）加强监督检查。加强对房地产开发企业商品房销售行为的监督检查，对不履行成本认证手续、不如实提供商品房成本资料，弄虚作假、不按规定明码标价销售、不实行“一价清”制度销售等价格违法行为，各级价格、建设部门要严格执法，切实规范我市商品房销售行为；各级税务部门要依据商品房成本认证资料，加强税收征管工作，实现应收尽收；各级价格、建设部门要开通举报电话，认真受理群众投诉，切实维护人民群众的切身利益，促进我市房地产业健康、有序发展。