各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城开发区、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：

为进一步加强市区物业管理和社区建设，深入贯彻“以人为本”的科学发展观，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等相关法律、法规、政策及精品城市创建工作要求，结合我市实际，现提出如下意见：

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

以贯彻落实党的十七大精神，全面树立科学发展观，努力构建社会主义和谐社会为指导，明确划分专业管理部门和区级政府的管理职能，理顺市、区、街道办事处、社区居委会的相互关系，规范物业服务企业、业主大会和业主委员会的行为，维护居民的合法权益，建立新的矛盾调处机制，构建系统完善的物业管理体系，促进建设和谐文明的社区，全面提升市区物业管理与服务水平。

（二）基本原则

坚持行业规范与属地管理相结合的原则；坚持社区综合建设与物业专业服务相结合的原则；坚持业主、业主委员会自主管理与社区自治相结合的原则。

二、理顺各级物业管理主体之间的关系，进一步明确各自的工作职责

居民小区是社区重要组成部分，物业管理工作是各级政府、街道办事处、社区居委会的基本职责之一。宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区要明确专门机构负责物业管理工作。强化属地管理职能，建立“两级政府，三级管理，五区联动，条块结合，以块为主”的物业管理新体制，理顺市、区的相互关系，明确物业管理职责。

（一）市级物业管理行政主管部门职责

1．贯彻落实国家、省、市物业管理法规政策；制定本市物业管理规章、制度、行业规范等指导性文件，并监督实施；

2．指导开展物业管理区域创优达标工作，组织物业服务行业调研、业务培训与学习交流工作；

3．依法核定物业服务企业资质等级、指导资质年检和从业人员信用管理；

4．指导全市维修基金的归集、保管和监管使用；

5．指导市区物业管理（社区）用房验收，并做好权属登记工作；

6．法律、法规规定的其他职能。

（二）区级物业职能部门职责

1．监督辖区内物业服务企业贯彻执行相关法规政策，参与制定物业管理行业规范和服务标准，并监督物业服务企业贯彻执行；

2．负责辖区内物业服务企业资质等级初审工作，并实施资质年检；

3．组织乡镇、街道、社区居委会、物业企业等对住宅小区技防设施等基础配套设施承接验收，参与物业管理（社区）用房验收；

4．监督各乡镇、街道办事处、社区居委会有关物业管理的投诉和信访工作；建立健全投诉受理机制，及时排查调处各种矛盾和纠纷；

5．负责辖区内精品城市创建、绿化检查等物业管理考评工作； 

6．负责指导成立业主大会，选举产生业主委员会，并负责业主委员会的备案工作；对业主大会、业主委员会作出选聘、解聘物业公司和物业公司退出服务等行为进行监督； 

7．具体负责辖区内的物业共用部位、共用设施设备维修基金归集、保管和使用监督；

8．配合城管、环保、公安等行政主管部门做好物业管理区域内的违法建筑拆除、环境保护、治安防范等工作。

（三）社区居委会物业管理的职责

1．负责属地居民小区物业管理工作，接受各专业行政主管部门的监督指导；

2．对物业服务企业资质等级初审、年检和从业人员信用管理签署意见；

3．对辖区内物业维修基金的使用进行监督管理；

4．负责辖区物业管理和投诉受理调处工作，明确职责，积极主动做好化解矛盾的调处工作，做到有制度、有计划、有总结、有信访台帐；

5．对物业服务企业的经营服务进行日常监督检查；

6．参与指导成立业主大会，监督业主大会筹备组开展各项工作，具体负责业主委员会改选、换届和新、老业主委员会交接工作；

7．指导业主委员会的工作，派代表参加业主委员会的相关活动，及时传达各级部门做出的有关社区公共利益的决定，有权对业主委员会做出的决议提出意见和建议；

8．配合执法部门在物业区域开展行政执法。

（四）业主委员会的职责

1．宣传贯彻物业管理法律法规，及时了解业主、物业使用人的意见及建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督业主临时公约的实施保障，维护业主共同利益；

2．执行业主大会的决定和业主大会授权其作出的决定，贯彻执行社区居委会关于社区公共建设的决定；

3．配合社区居委会依法履行自治管理职责，协助社区居委会和物业公司做好投诉、信访的调处工作，做好相关政策解释工作；支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督；配合公安机关、街道（乡镇）办事处、物业管理企业相互协作，共同维持管理区域内的社会治安等相关工作；配合执法部门在物业区域开展行政执法。

（五）物业服务企业的职责

1．运用现代化管理与服务技术，对各类物业提供企业化、社会化、专业化、规范化的优质物业服务，依据合同维护业主利益；

2．设立投诉窗口,投诉电话，妥善处理各类投诉，对各项物业投诉台帐、文书、图片等资料立卷归档；积极主动地参与社区的各项工作；利用企业人力和技术上的优势，协助搞好社区服务中心和社区服务站（点）的建设和管理，协助社区党组织开展工作；对小区的公共安全设施负有监管、维护的职责；

3．接受各级政府和各专业行政主管部门的指导，贯彻执行国家、省、市制定的各项物业管理政策。

（六）各专业行政主管部门的职责

建设部门严格办理建设工程各项施工手续，负责组织对房地产项目的竣工验收备案，加强对下一级物业管理部门业务指导；

规划部门负责对房地产开发项目的配套物业管理（社区）用房和公建配套用房规划方案审批；

城管部门负责依法对小区乱安乱装、违规亮化、排放噪音、油烟污染、违章搭建、破坏绿化、破坏房屋结构、改变房屋用途等行为以及违反《住宅室内装饰装修管理办法》的有关行为进行查处；

环保部门负责对小区内三产经营项目进行环保审批，依法查处各类环保违法行为；

工商部门对物业管理区域内无照经营进行查处，利用住宅进行经营的应征得周围业主同意并到工商机关注册登记；

公安、消防部门负责对住宅小区的安全和消防管理工作进行监督和指导，对住宅小区周边的道路交通秩序进行管理，指导小区物业管理部门维护管理小区内部交通秩序。

三、工作要求

1．市目标办要将各区物业管理工作纳入年度目标考核，并结合精品城市创建工作，制定相应考核细则。

2．各区政府（管委会）要明确一名领导分管物业管理工作，建立健全物业管理职能部门或机构；各街道办、社区也要落实相应的物业管理负责人。区政府（管委会）要将此项工作纳入对街道办事处、社区居委会和有关部门的年度工作目标考核。

3．市建设局要针对区一级健全物业管理机构的新情况，研究和加强业务指导。采取办班培训、抓试点树样板和现场会办等多种方式，提升区级物业管理工作水平。

4．市区范围内的物业管理投诉受理坚持“属地管理、分级负责”和“谁主管、谁负责”的原则，依法、及时、就地解决各类问题。

5．明确理顺工作中各责任主体的角色定位，避免重叠与越位。在有物业管理的区域，要形成社区居委会以管“人”为主，物业服务企业以管“物”为业，引导业主对社区建设和物业管理进行监督和评议。

    6．形成共建合力。既要努力形成市政府主管部门牵头，区政府（管委会）、街道办和社区分级组织，社会力量支持、群众广泛参与的局面，又要用市场的理念、市场的办法和市场的途径，整合社区资源，实现资源共享，推动社区文明健康发展。