四月五日上午，在经过充分酝酿和多方征求意见的基础上，市委宣传部市物价局主办“住宅商品房成本认证新闻发布会”，会议由市委宣传部副部长葛翔宇主持，物价局局长季克让代表市物价局就《住宅商品房实行成本认证办法》做如下简要说明：
　　一、《办法》出台的背景
　　一是商品房价格涨幅较大。从2001年下半年开始，市区商品房价格一路走高，均价由1100元/平方米涨至2006年底的2100元/平方米,累计涨幅80%。
　　二是商品房购销纠纷较多。由于商品房成本不公开不透明，开发商把本应计入成本的如水、电、燃气、热力等费用在房价之外另收，引起消费者投诉不断。由于我们没有对商品房进行有效的成本监审，对消费者投诉无法进行精确地界定和仲裁，不利于矛盾的及时化解，不利于社会稳定。
　　三是上级政策要求和周边城市做法。省政府印发的《江苏省商品房价格管理规定》中明确对普通商品房实行政府指导价管理。省及省内其他12个地级市一直对商品房销售价格进行审核。我市对商品房销售价格实行市场调节，更有必要对其成本进行认证管理。
　　四是社会要求政府调控房地产的呼声愈来愈强。我们每年都接到人大代表提案、政协委员议案和群众质疑，要求价格部门对我市房地产价格实施有效的调控开展对商品房成本进行监审，促进开发商依据合理的成本和市场行情确定销售价格必将有利于我市房价的科学、合理。
　　五是领导要求。市政府缪市长先后三次指示市物价局、建设局开展调研，制定切合实际的商品房成本监审办法，维护房价稳定；去年年底省政府房地产市场调控检查组来我市检查也要求政府对商品房成本实行有效的监审。
基于上述五方面原因，我局会同市建设局先后学习了省内兄弟市商品房价格管理经验，到盐城市和安徽的铜陵市学习商品房成本认证和公示办法后，结合我市实际，草拟了《宿迁市商品房成本认证办法（征求意见稿）》。

　　二、征求意见和《办法》出台情况：
　　主要从三个层面广泛征求意见和审核修改：一是由市物价局、建设局联合召集市区有代表性的10个开发公司负责人对《办法》进行讨论和修改；二是由市政府华志明副秘书长召集建设、物价、税务等部门和市房地产协会、部分开发企业负责人对《办法》进行会审；三是报经市法制办对《办法》进行审核。经过上述三个层面的审核修改，于2007年2月7日提交市政府二届48次常务会议讨论通过，市政府办公室于2007年2月9日以宿政办发[2007]22号文件转发执行。 

三、商品房成本认证工作开展情况
　　市政府办公室关于转发市物价局市建设局宿迁市商品房成本认证管理办法的通知下达后，我局及时召开会议进行贯彻，同时在市行政审批中心设立窗口，加强与市建设局行政审批窗口和宿豫区建设局房产交易所的业务对接；抽调业务能力强的骨干认证人员进行岗前培训，印制了相关申报表格，并已于2007年3月1日正式受理房地产开发企业的申报，开展住宅商品房的成本认证工作。市物价局将加强对认证机构和认证人员的管理，不断提高认证工作能力和服务水平，以严谨、高效、公正、科学的工作作风，尽心尽力做好商品房成本认证工作，为促进我市房地产业健康有序发展发挥积极的职能作用。

记者：听说从2007年3月1日起，我市对住宅商品房实行成本认证制度。请问：为什么要实行成本认证制度？
市物价局副局长 周海涓：是的，经市政府二届48次常务会议讨论通过，市政府办公室于2007年2月9日以宿政办发[2007]22号文件转发市物价局、市建设局《宿迁市商品房成本认证管理办法》，文件明确该《办法》从2007年3月1日起实施，对全市住宅商品房实行成本认证制度。
　　为什么要实行商品房成本认证制度，主要有以下几个方面的因素：
　　一是政府宏观调控的需要。房价是重要的市场信息，是当前政府和群众关注的热点问题之一。由于房地产市场竞争的不充分、进入市场的“高门槛”和较强的地域性，需要政府通过价格、税收、土地等行政手段对其进行宏观调控，促进和谐发展和社会公平。商品房成本信息是政府制定宏观调控政策的基础，有了比较准确的信息可以有效减少房地产政策的偏差，并保证新出台的相关政策落到实处。
　　二是促进房价合理形成的需要。商品房成本是商品房价格形成的重要组成部分。随着房地产市场不断成熟，市场竞争日趋激烈，开发商为追逐投资利润的最大化，就会出现扩大成本开支范围、虚列成本等现象，对此，政府必须加以规范。从全省范围看，省政府印发的《江苏省商品房价格管理规定》和《江苏省定价目录》已经明确规定对普通商品房实行政府指导价管理。省及省内其他12个省辖市对辖区内普通住宅商品房也都实行销售价格审核制度（即在对商品房价格开展成本认证的基础上，对商品房销售价格进行审批）。目前，我市房地产市场已渐成熟，进入了需要规范的阶段，因此我市商品房成本认证管理应时而生，这样做的目的，就是要通过加强商品房成本认证管理，来规范商品房成本构成，促进房价合理形成。（我市由于建市较晚，在房地产市场启动的初期，为了培育房地产市场，吸引更多的资金进入房地产市场，我市对商品房价格管理采取放开放活，由市场进行调节的政策，应该说取得较好的成效，先后在市县区形成了房地产投资的热潮。）
　　三是强化房地产业税收征管的需要。当前，房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、企业所得税、土地增值税等。除营业税按实际营业额征收外，企业所得税和土地增值税都与商品房成本有关。企业所得税存在成本费用的扣除，土地增值税存在着获得土地与销售住房两个时段上的土地价差，需要对土地增值进行二次评估。开展商品房成本认证管理，就是要督促房地产开发商准确核算成本，提高成本核算的透明度，防止房地产企业出现逃税、漏税现象。
　　四是保护消费者合法权益的需要。一方面，对商品房成本认证管理实施后，商品房成本将逐步公开透明，一些公共建设费用如水、电、燃气、热力等费用将明确计入房价成本，并推行商品房销售“一价清”，这样，消费者就可以明白消费、放心消费；另一方面，在消费者和开发商发生争议时，政府职能部门可以依据商品房成本认证资料对消费者的投诉进行界定和仲裁，使得消费者的权益得到有效地维护。
　　五是社会要求政府调控房地产的呼声愈来愈强。近两年的人大代表提案、政协委员议案和群众质疑中已经开始较多地涉及房价问题，并建议物价部门对商品房进行成本认证，促进开发商依据合理的成本和市场行情确定销售价格。因此，开展商品房成本认证管理也是顺民声、应民意、得民心的一项举措。

记者：我市住宅商品房销售中存在哪些价格问题？
市物价局副局长 周海涓：据我们前期会同建设部门调研了解的情况，我市商品房销售中主要存在以下几个方面的价格问题：
　　一是房价上涨过快。我市于2001年3月起放开了商品房价格，实行市场调节，由开发商自主定价。几年来，我市商品房价格一路持续走高，2001年3月平均价为1100元/平方米，到2006年底已攀升至2100元/平方米以上，最高价格已突破2800元/平方米。当然房价上涨过快，这也是全国范围内的一个共性问题。
　　二是开发成本虚高。由于商品房成本核算的业务要求高、技术难度大、实际情况较为复杂，加之少数房地产企业重视程度不够，财务人员业务素质不高，以致于一些开发商将商品房成本核算神秘化、模糊化，尤其是借口分期开发，公共费用分摊困难，准确核算难度大，从而出现成本核算失真、开发成本虚高、不能及时足额缴纳营业税等情况。
　　三是价格不明模糊销售。具体表现为在房价之外价外加费，例如加收管道煤气建设费、自来水开户费、公共设施维修费、电子对讲机门费、太阳能费、防盗门费等等，甚至存在不交费用不给钥匙不办手续的情况。
　　四是商品房价格投诉有增无减。近年来涉房价格投诉已成为群众投诉的热点和焦点。2006年市价格举报中心共受理价格投诉331起，其中涉及商品房价格116起，占总投诉的35 %。

记者：我省在商品房价格管理方面有哪些规定？
市物价局副局长 周海涓：围绕住宅商品房价格管理问题，省政府及其相关部门都积极采取有效措施进行调控，主要出台以下规定：
　　1、省政府《江苏省商品房价格管理规定》（苏政办发[1998]106号）
　　2、省物价局《江苏省定价目录》（苏价综[2002]214号）
　　3、省物价局、省建设厅《关于加强商品住宅价格管理整顿规范住房销售价格行为的通知》（苏价服[2002]272号）
　　4、省物价局《关于改进住宅商品房价格管理的通知》等
　　以上文件中都规定：列入国家经济适用房（安居工程）建设计划、享受优惠政策的经济适用房，以及通过集资等方式开发建设的经济适用房，其价格实行政府指导价或政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房实行市场调节价。
　　目前，省内除我市以外其他兄弟市县，都对普通住宅商品房价格实行售前审批制，实行政府指导价管理。盐城市还实行了住宅商品房成本公示制度，有效地规范了商品房销售行为，指导购房者理性消费。

记者：我市实行商品房认证的范围有哪些？
市物价局副局长 周海涓：这个问题在文件中已经明确。具体地讲，本市行政区域内的开发销售经济适用房和普通住宅商品房（含多层和高层），都必须履行商品房成本认证手续；别墅型高档住宅、商业用房履行成本备案手续。
记者：承担商品房成本认证的机构有哪些？
市物价局副局长 周海涓：文件中已明确商品房成本认证管理工作由各级价格、建设主管部门负责。具体的认证工作委托同级价格认证中心承办，市区（含宿豫区、宿城区和宿迁经济开发区、湖滨新城开发区）由市价格认证中心负责认证，沭阳县、泗阳县、泗洪县由各县价格认证中心负责认证。各级价格认证中心对其出具的成本认证报告承担法律责任。

记者：商品房成本认证需要提供哪些资料？办理流程是什么？
市物价局副局长 周海涓：房地产开发企业在办理商品房预（销）售许可证之前，应先经过商品房成本认证。成本认证需要开发企业提供如下12个方面的资料：
1、住宅商品房成本认证申请表；
2、项目实施总体规划设计平面图；
3、营业执照和资质等级证书复印件；
4、对该项目的批准文件；
5、土地使用权证和土地征用（出让）及拆迁补偿费明细；
6、规划、施工许可证及缴费清单；
7、预售商品房分层平面图及施工图复印件；
8、设计、监理等前期工程费合同；
9、建筑安装工程施工合同及招投标文件、工程预算书；
10、附属公共配套设施费用明细及相关证明性资料和预算书；
11、公共基础设施费用明细及相关证明性资料和预算书；
12、小区基本概况。
办理流程：
1、申请单位持以上资料到辖区行政审批中心物价局窗口申请；宿豫区到区建设局房产交易所申请；
2、对资料齐全的，由价格认证工作人员进行现场查勘和成本认证；
3、工作人员提出初步成本认证意见，报成本认证机构审议；
4、价格认证机构出具《商品房成本认证结论书》，并通知申报单位到行政审批中心物价局窗口领取。
在申报材料齐备的情况下，价格认证机构应在7个工作日内完成成本认证工作。

记者：住宅商品房成本构成及计算办法有哪些？
市物价局副局长 周海涓：住宅商品房成本由以下7项构成：1、土地使用权取得费，2、前期工程费，3、房屋建筑安装工程费，4、基础设施费（含小区非营业性公共配套设施），5、管理费，6、贷款利息，7、税金。
管理费：按1—4项费用的总和为基数，区别开发企业的资质按相应比例提取，具体比例对应为：一级资质4％，二级资质3.5％，三级资质3％。
　　贷款利息：计算基数不超过1—4项费用之和的30％。计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。
　　税金按国家税法规定征收。